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買取物件 選定事例

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買取物件 選定事例

当ブログで建築過程を紹介しておりました「レスピラーレ仁川高丸A号地」が先日、無事にご成約頂きました。 これから引渡日までの間、最大限の愛情を込めて管理清掃を徹底し、ピカピカの状態でご提供できるようにしていきます。

さて、弊社では「レスピラーレシリーズ」新築建売事業の他に、中古のマンションや戸建てを買取、リフォームをして再販売する事業も行っております。
自社で全ての建築プロセスを管理できる新築物件と違い、既に建築され長年使用され続けた中古物件を買取る際には、とても慎重になります。

弊社が気付かずに瑕疵のある物件を買取ってしまうと、次に購入されるお客様にご迷惑をお掛けすることになります。
お客様にそのような損害が及ばないよう、買取時に建物の品質、状態を調査し、厳選して判断しております。
そんな中、先日珍しい事例がありましたので、簡単にイラストを使って紹介させて頂きます。
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その物件は、左のように二本の「建築基準法上の道路」に接道した物件でした。

ここでまず、基本的な建築基準法の規定を説明致します。 二本の道路に接道し、特定行政庁から指定を受けた「角地」(※)の場合、建蔽率(敷地面積に対する建築面積割合)の緩和を10%受けることができます(用途地域、その他の規制、条件により該当しない場合もあります)。

つまり左のような条件(建蔽率40%)の敷地では、建築面積の限度は40㎡となりますが、角地の場合10%の緩和により50㎡までは建築可能となります。

(※)特定行政庁からの指定を受けた「角地」とは、イラストのように2m×2mの「角切」が必要になります(各行政の規定や敷地、接道条件により異なる場合がございます)。 当然、角切上に建物を建築することはできません。

上記内容を踏まえ、今回の物件を見てみると、バルコニーの一部が「角切」部分にかかっていることに気がつきました。 前述したように「角地」緩和を得るためには、「角切」部に建物の建築はできませんので、「角切」にバルコニーがかかっている本件は角地緩和を受けられないことになります。

そこで当時の建築確認申請書を見ると、申請上では「角地緩和」を受けており、登記簿上の建築面積も敷地面積の50%以内として建築されています。

なぜ、このような矛盾が発生したのでしょう? 建物を建築し登記が完了するまでの流れは左の通りです。 最近は建物竣工時に「竣工検査」を受け、「検査済証」の発行を受けるのが当たり前ですが、以前はそうではありませんでした。

おそらく本件も「確認申請」「中間検査」時は、「角切」部に建物を建築しておらず、「中間検査」後にバルコニーなどを増築されたと予測されます。 そのため、弊社では本件を建蔽率オーバーの「違法建築物」と判断し、買取りについてはお断り致しました。

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